OMH de la région: une mission sociale déficitaire

Les Offices municipaux d’habitation (OMH) de la région en arrachent. Alors que plusieurs immeubles usés par le temps sont en quête de travaux majeurs pour poursuivre leur mission sociale, soit d’offrir un toit aux moins nantis de notre société, les exercices financiers, eux, s’écrivent à l’encre rouge année après année.

Au moins une fois l’an, les conseils municipaux de la région font état de la situation financière des OMH résidants sur le territoire. La Société d’Habitation du Québec, qui voit au bon fonctionnement des OMH de la province, absorbe 90 % des dépenses tandis que les municipalités s’acquittent du 10 % du déficit d’exploitation.

À Waterloo, l’année 2011 s’est terminée par un manque à gagner de 836 519 $, soit un montant de 83 651$ à la charge de la Ville. En 2010, la note à débourser se chiffrait à 58 522 $.

«La hausse du déficit (2011 par rapport à 2010) s’explique. Notre OMH procède actuellement à une mise à niveau de l’un de ses immeubles. Ce sont de vieux édifices qui ont besoin de travaux. Et si des subventions sont disponibles, l’OMH espère rénover leurs six édifices sur six ans», indique le maire de Waterloo, Pascal Russell.

Ailleurs en région, les OMH présentent des scénarios déficitaires similaires. À Bromont, l’organisation, qui gère trois bâtiments à logements, a clos l’année financière 2010 avec une insuffisance de 256 088 $ après capitalisation. Pour l’OMH de Granby (17 immeubles), l’exercice 2010 du secteur habitations à loyer modique (HLM) s’est soldé par un déficit total de 872 998 $ après capitalisation. Même réalité à Cowansville  où les pertes s’élevaient à 508 000 $ en 2010. Du côté de Farnham, le manque à gagner s’élève à 380 000 $ pour l’an dernier.

«Notre mission n’est pas de faire de l’argent, mais d’offrir des logements aux personnes à faible revenu. Et contrairement au privé, la rentabilité ne fait pas partie de nos objectifs», affirme Sylvie Lafontaine, directrice générale des OMH de Granby et Bromont.

Même son cloche de Luc Desjean, de l’OMH de Waterloo (OMHW). La profitabilité et les HLM ne vont pas de pair rappelle le principal intéressé.

«Le mandat de l’Office, c’est d’aider le monde à faible revenu. Oui, on arrive dans le rouge, mais c’est comme ça dans tous les OMH du Québec.»
Selon Mme Lafontaine, son OMH ne fait toutefois pas de folies avec l’argent des contribuables. «Notre conseil d’administration est là pour surveiller nos dépenses. Et comme notre budget est serré, on utilise l’argent au maximum», déclare Mme Lafontaine.

À travers leur mission, les OMH sensibilisent aussi leurs locataires à la précarité budgétaire. Tout le monde doit mettre l’épaule à la roue, y compris les occupants des logements pour réduire les dépenses. «On fait de l’éducation à tous les jours. C’est une grosse partie de notre travail», laisse entendre Josée Galaise, directrice de l’OMH de Cowansville.

OMH en rénovation
Autre réalité des OMH. Le parc immobilier se fait vieux au Québec. Construits en grande partie dans les années 70, bon nombre d’immeubles montrent des signes de fatigue.

À Waterloo, l’édifice du 200, rue Bellevue subit à l’heure actuelle d’importants travaux de rénovation financés par la Société d’Habitation du Québec. Un chantier évalué à 500 000 $. «L’immeuble (en béton) est solide et ça vaut la peine d’y investir. C’est le même revêtement de plancher depuis 40 ans. On arrache tout et on remplace», confie Luc Desjean, DG de l’OMHW.

Depuis la mi-janvier, des ouvriers s’affairent à redonner une seconde vie à l’édifice. Une cure de rajeunissement qui comprend la réfection complète de l’intérieur des 12 logements (revêtement, plomberie, électricité, etc.). Déménagés dans des logements vacants pour la durée des travaux, les résidents devraient réintégrer leur loyer vers la mi-avril.

Avec 13 immeubles (183 logements) sur son territoire, l’OMHW n’en a pas fini avec la restauration. Un projet de rénovation sur quelques années si les astres s’alignent, aux dires de M. Desjean. Après les travaux à la bâtisse de la rue Bellevue, le directeur général aimerait bien voir les séances de coups de marteau se prolonger. Les locataires devront faire preuve de patience prévient le DG.

«Avant de partir un projet comme ça, la SHQ vient voir sur place pour l’analyse du dossier. Si on accepte ton projet, c’est ensuite les architectes et les ingénieurs (…). C’est 2-3 ans de préparation», dit-il.

La fin des HLM?
Les pelletées de terre officielles pour annoncer la construction d’OMH pourraient bien être révolues au Québec. La nature d’un HLM (un loyer correspondant à 25 % du revenu d’un locataire) et les coûts exorbitants d’opération et d’entretien refroidiraient les décideurs de la SHQ à poursuivre l’aventure.

«Ce genre de projet est difficilement rentable et depuis 1997, il ne se construit plus d’OMH», indique François Simard, conseiller en communication à la SHQ.

Le développement du logement social au Québec passe désormais par le programme Accès Logis. Une initiative qui implique la SHQ et les acteurs du milieu (villes, coopératives, OMH, OSBL, etc.).

D’ailleurs, l’immeuble de la rue Saint-Jean de l’OMH Granby a été érigé en 2008 grâce à ce programme gouvernemental. Selon les modalités de la mesure, l’OMH doit offrir des loyers modiques à des gens moins nantis (on demande 25 % du revenu du locataire). Environ la moitié des logis suit cette politique. L’autre moitié des appartements s’adresse à une clientèle à revenu moyen. Et le coût de ce type de loyer varie entre 75 % et 95 % du prix médian sur le marché.

«On approche les 32 000 logements réalisés dans le cadre de ce programme-là (instauré en 2003). Ça fonctionne bien partout au Québec et ça permet de servir une clientèle encore plus diversifiée, car le programme Accès-Logis est très flexible», conclut le porte-parole de la SHQ.

Les OMH en chiffres

-Le Québec compte 543 OMH, dont 22 en Estrie et 81 en Montérégie. L’OMH de Granby gère à elle seule 17 immeubles en plus des trois édifices de logements sociaux de Bromont.

– Il y a plus de 73 000 logements HLM au Québec. On en retrouve 2312 dans la région de l’Estrie et 7707 en Montérégie.

-L’âge moyen des OMH est de 30 ans.
 

-Depuis 2007, la Société d’Habitation du Québec (SHQ) investit 280M $ par année dans des projets de rénovation d’OMH. La SHQ prévoit avoir restauré l’ensemble du parc immobilier sur une période de 15 ans.

-Au 31 décembre 2010, 1779 ménages (Estrie) et 4104 ménages (Montérégie) étaient en attente pour une place en HLM. Quant au délai d’attente moyen, il est de 37 mois en Estrie et 26 mois en Montérégie.

-La SHQ souhaite atteindre le plateau des 32 000 logements sociaux par l’entremise de son programme Accès-Logis. En date du 31 mars, plus de 29 000 logements ont été réalisés ou étaient en cours de réalisation.

Source: Société d’Habitation du Québec